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Los hoteles venden sus habitaciones por noche. Cada noche representa otra oportunidad de aumentar los ingresos. El desafío consiste en optimizar los ingresos netos de cada noche de habitación adicional vendida.

Las ventas y el marketing son los factores que hacen que un hotel tenga éxito desde un punto de vista técnico. Es fácil vender al público adecuado o colocar anuncios en los lugares adecuados. Sin embargo, los factores intangibles, como la fidelidad y la cultura del hotel, son los más importantes a la hora de crear un flujo de ingresos fiable.

El espíritu de la propiedad se transmite de boca en boca, y ahí es donde se puede extraer el mayor valor de un alquiler por noche.

Esta clase de activos se recupera rápidamente de una recesión, pero es la primera en sufrir cuando la economía se mueve en la dirección opuesta. Una operación basada en fundamentos económicos sólidos garantiza que el hotel pueda capear una caída del negocio y salir airoso de ella.

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El estado financiero estándar de hoteles de USALI separa los gastos en tres categorías: departamentales, no distribuidos y fijos. Las líneas de ganancias que siguen a cada una de ellas representan distintos niveles de control sobre estos gastos. Los gastos departamentales son el costo de los bienes vendidos. Esto es lo que se necesita para atender las habitaciones, los alimentos y bebidas y otras ventas departamentales. Gran parte de estos gastos están relacionados con la mano de obra y una buena parte son bienes y servicios. Los gastos no distribuidos están relacionados con el costo de funcionamiento del hotel.

Los gastos de administración, mantenimiento y ventas entran en esta categoría. Estos gastos se relacionan con bienes y servicios externos más que con mano de obra. Los gastos fijos son exactamente lo que indica su nombre. El hotel incurre en estos cargos independientemente de la ocupación y los ingresos. Como probablemente pueda ver, estos gastos se vuelven más fijos a medida que avanza en el estado financiero. Algunos gastos son muy rígidos y están determinados por fuerzas externas del mercado, como los salarios y los servicios públicos, pero la mayoría están abiertos a la negociación. Esta es una de las principales razones para invertir en hoteles.

Se puede negociar un buen acuerdo con los proveedores que mantenga los gastos en un nivel de precios, mientras que los ingresos aumentan en una vía separada. A medida que los ingresos mejoran, el costo de servicio del hotel no aumenta drásticamente. Esto permite un aumento saludable de las ganancias.

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El alto rendimiento es una de las principales razones para invertir en hoteles para los inversores inmobiliarios experimentados. Las estadísticas son claras: los hoteles cotizan a tasas de capitalización más altas que las cuatro grandes clases de activos inmobiliarios comerciales en general. Sin embargo, están asociados con un mayor riesgo que gestionar. Un gestor de inversiones de alto alfa entiende los riesgos y busca constantemente protegerse de las pérdidas al tiempo que optimiza las ventajas. Los mejores gestores de inversiones hoteleras tienen experiencia en operaciones hoteleras o en gestión de activos hoteleros. Entienden las necesidades de los bienes raíces y las operaciones.

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La propiedad directa de bienes raíces es una de las inversiones más eficientes desde el punto de vista fiscal en su cartera. La depreciación, el crecimiento del capital y el intercambio libre de impuestos son los tres mayores beneficios que se obtienen de la inversión inmobiliaria. Esto se aplica a todas las inversiones inmobiliarias directas, pero los hoteles llevan cada una de estas a otro nivel. Los bienes raíces pierden valor con el tiempo debido al desgaste y la obsolescencia funcional. La legislación fiscal de los Estados Unidos le permite reducir su ingreso gravable mediante la aplicación de un programa de gastos de depreciación durante un período de tiempo definido. Las inversiones en hoteles incluyen una variedad de bienes inmuebles, personales e intangibles.

Por lo tanto, se benefician de más leyes impositivas que pueden acelerar la depreciación. El crecimiento del capital es importante por diversas razones, pero el beneficio impositivo más significativo se produce al recapitalizar su inversión. El capital en efectivo extraído de una refinanciación de deuda no está sujeto al impuesto a la renta federal. Pequeños ajustes a las operaciones de un hotel pueden impulsar el flujo de efectivo y agregar un valor tremendo, al que se puede acceder libre de impuestos de esta manera. Finalmente, el intercambio libre de impuestos es el sello distintivo de todos los grandes imperios inmobiliarios. Venda cuatro casas verdes para construir un hotel rojo en su lote.

Esto amplifica su potencial de ingresos al tiempo que consolida las operaciones en una única propiedad a gran escala.

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Las inversiones en hoteles se dividen en tres categorías impositivas principales: edificios, FF&E y fondo de comercio. Las dos primeras (edificios y FF&E) son activos físicos. El fondo de comercio es el valor intangible que se atribuye a la lealtad de los clientes, las relaciones con los empleados y otros factores intangibles que contribuyen al éxito del hotel.

Cada uno de los activos físicos tiene diferentes cronogramas de depreciación. Algunas subcategorías incluso tienen sus propios cronogramas de depreciación según la política gubernamental destinada a aumentar inversiones específicas. La naturaleza operativa y de uso intensivo de capital de un hotel le permite aprovechar muchas políticas de depreciación adicionales que no están disponibles para otros cuatro grandes activos inmobiliarios comerciales.

La segregación de costos es un aspecto importante para aumentar los ingresos netos de impuestos. Sin embargo, también puede tener un impacto importante en los impuestos sobre las transferencias y la propiedad.

Muchos estados exigen que los inversores inmobiliarios paguen un impuesto de timbre basado en el valor del inmueble vendido. En muchos casos, se puede separar el valor del terreno y los activos intangibles del valor de los bienes inmuebles y personales.

Nota 1: Asegúrese de que los valores de asignación del precio de compra y segregación de costos estén alineados con su estrategia fiscal general. Un balance general único y limpio evitará posibles problemas entre las entidades tributarias.

Nota 2: No intente improvisar. Acuda a un profesional para la asignación del precio de compra y la segregación de costos. Esta es una técnica avanzada de gestión de activos que requiere certificación profesional.

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Los hoteles obtienen una gran parte de su valor de las operaciones. Esta flexibilidad es una de las grandes razones para invertir en hoteles. Sin embargo, hay muchas otras áreas que entran en juego a la hora de influir en el valor final de la inversión.

Las cuatro áreas de mejora de valor en un hotel son:

• Capitalización: usted gana dinero cuando compra, pero también necesita estructurar la estructura de capital adecuadamente para entregar eficientemente el valor a su cuenta bancaria.
• Renovación: las expectativas de los huéspedes respecto del entorno construido cambian constantemente. En muchos casos, se trata de cambios de estilo, pero mantenerse actualizado garantizará un flujo de ingresos saludable durante el tiempo que sea propietario.
• Operaciones: las operaciones del hotel son un negocio de personas. La lealtad del cliente y el compromiso de los empleados tienen un impacto enorme en su capacidad para optimizar los ingresos y minimizar los gastos. Muchas de estas mejoras son gratuitas o muy asequibles.
• Posicionamiento contractual: los hoteles operan con una variedad de contratos de venta y servicio. Los términos del acuerdo de licencia de marca y ciertos acuerdos de mantenimiento importantes pueden tener un impacto material en los ingresos y la rentabilidad.



Un gestor de inversiones con un coeficiente alfa alto equilibra su impacto entre cada uno de estos factores y reconoce dónde cada hotel necesita más atención. Los múltiplos del flujo de caja amplifican incluso las mejoras más pequeñas de los ingresos, por lo que resulta útil contar con múltiples áreas para aumentar los ingresos.

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Casi la mitad de los gastos operativos de los hoteles están relacionados con la mano de obra. Para operar un hotel se necesitan muchas manos, lo que tiene un enorme impacto en los puestos de trabajo de la comunidad. Los hoteles proporcionan un servicio importante a la comunidad más allá de ser un simple lugar de trabajo. Como solución de alojamiento temporal, ofrecen refugio a familiares, socios comerciales y residentes necesitados. Los hoteles de servicio completo incluso ofrecen un lugar para eventos sociales y empresariales.

Son un lugar para relajarse y reconectarse con sus seres queridos. Los hoteleros más exitosos extienden su hospitalidad más allá de las paredes de sus propiedades inmobiliarias. Participan activamente en la creación de una comunidad que se alinee con los valores de su empresa y los de sus huéspedes.

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Los beneficios financieros de poseer un hotel son claros, pero la posibilidad de experimentarlos no tiene comparación con ninguna otra inversión inmobiliaria. Incluso el hotel más simple y de servicio limitado ofrece un espacio para moverse con muy pocos impedimentos. Puede acceder a las habitaciones, los espacios públicos y la parte trasera del hotel con facilidad. Agregue un restaurante, un espacio para reuniones o un gimnasio y estará en una nueva categoría de experiencia. Las inversiones financieras, como las acciones, los bonos e incluso las materias primas, tienen muy poco valor tangible. Incluso muchas inversiones inmobiliarias son huecas más allá de su capacidad para generar flujo de efectivo y beneficios fiscales.

Un hotel, sin embargo, es único en su naturaleza como un entorno público para su disfrute.

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El dinero no es la principal razón para invertir en bienes raíces. Hay muchas maneras más fáciles y menos riesgosas de ganar dinero que invertir en bienes raíces. La mayoría de los inversores lo hacen por amor al juego. Los hoteles representan una de las clases de activos más desafiantes para un inversor inmobiliario. Todos los niveles de inversión en hoteles, desde pasivos hasta activos, requieren una enorme diligencia en la transacción y un gran conocimiento de la industria. Los inversores deben examinar y depurar todos los factores que impactan en la operación, especialmente los factores externos relacionados con el mercado.

A pesar de lo grande que es el sector de inversión hotelera, todavía representa menos del tres por ciento del total de metros cuadrados de inversión inmobiliaria comercial en los Estados Unidos. Los principales actores se conocen y se respetan entre sí porque comprenden lo difícil que es rendir al máximo nivel de forma constante.

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La mejor razón para hacer algo es porque te encanta. Pero si puedes verte bien mientras lo haces, eso es una gran ventaja. Dicho de manera sencilla, invertir en hoteles es genial. Esto se debe principalmente a todas las razones explicadas aquí. Es una inversión de alto perfil que requiere más energía para entrar en acción y ejecutarla a un alto nivel. Los cuatro grandes inversores inmobiliarios respetan a los inversores hoteleros que continuamente generan grandes retornos de inversión. La capacidad de recibir a su familia y amigos en un entorno hotelero también es muy gratificante.

Inviertes mucho tiempo y dinero en crear un lugar especial y quieres compartirlo con la gente que amas. Eso es difícil en muchas inversiones, pero un hotel es un espacio público construido precisamente para eso: compartir.